Bunlardan ilki olan Konut Alım Rehberine göre, alınacak konutun fiyatının, benzer özelliklere sahip diÄŸer konutların fiyatlarıyla mutlaka karşılaÅŸtırılması gerekirken, bu karşılaÅŸtırma için emlak ilan sitelerinin kullanılabileceÄŸi, bölgedeki emlak danışmanlarının görüÅŸlerine baÅŸvurulabileceÄŸi ya da Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluÅŸlara deÄŸerleme raporu hazırlatılabileceÄŸi belirtiliyor.
Ödenecek tutar sadece ev için istenen rakamla sınırlı kalmıyor, alıcı ve satıcının ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de yapması gerekiyor.
Tapu senedinde yazan "yüz ölçümü", taşınmazın bulunduÄŸu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüÅŸüm, kamulaÅŸtırma, yeniden inÅŸa veya arsa paylaşımı gibi durumlarda bu alana göre pay alınıyor.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiÅŸ arsadaki ortak mülkiyet payını ifade ediyor. Bu payın benzer bağımsız bölümlerin payı ile uyumlu olması gerekiyor.
Tapu senedinde "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olmalı
Alınacak konutun niteliÄŸinin tapu senedinde "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiÅŸ olması gerekiyor. "Depo", "dükkan", "ofis" veya benzer niteliklerle tescil edilmiÅŸ taşınmazların konut ÅŸeklinde kullanıldığı durumlarla sıkça karşılanırken, fiili kullanımının konut olması, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiÄŸi anlamına gelmiyor.
Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiÄŸi tapularda yer alırken, yeni tip tapularda bulunan karekod okutulduÄŸunda taşınmazın harita üzerindeki konumunu gösteriliyor. Buradan taşınmazın tapuya hangi tarihte kaydedildiÄŸini ve nasıl edinildiÄŸini öÄŸrenilebiliyor.
Kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduÄŸuna bakılmalı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerinin paylarını gösterirken, bir binanın inÅŸaatı tamamen bittikten sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınarak her bağımsız bölüm için oluÅŸturulan tam mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniliyor. Tapu alırken kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduÄŸuna mutlaka bakılması gerekiyor.
Konut üzerinde üçüncü kiÅŸilere karşı ileri sürülebilecek sınırlı haklar yer alırken, konuta iliÅŸkin hakların güvence altına alınmasını saÄŸlamak amacıyla ÅŸerh uygulanabiliyor. Daha sonra sıkıntı yaÅŸamamak veya tapu iÅŸleminin iptal edilmemesi için "kamu haczi ÅŸerhi", "satışa arz ÅŸerhi", "intifa hakkı ÅŸerhi", "kamulaÅŸtırma ÅŸerhi", "aile konutu ÅŸerhi" veya "riskli yapıdır ÅŸerhi"nin olup olmadığının incelenmesi önem arz ediyor.
Ä°rtifak bilgileri bölümünde, taşınmaz üzerinde bir baÅŸka taşınmaz veya kiÅŸi lehine kullanma veya yararlanma yetkisini tanıyan "geçit (mürür) hakkı", "üst hakkı" veya "kaynak hakkı"na dikkat etmek gerekiyor.
Şerh bilgisine bakılmalı, tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı
Alım yaparken taşınmaz üzerinde kurulmuÅŸ rehin (ipotek) olup olmadığına bakılması önem arz ediyor. Ä°potek ÅŸerhi kaldırılmazsa tapu iÅŸlemleri sırasında alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiÄŸine iliÅŸkin beyan alınıyor ve alıcı sonrasında bilmeden aldığını iddia edemiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaÅŸtırılması, belgeler arasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüÄŸünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak konutun yasal olduÄŸunun anlaşılması için yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine bakılması önem arz ederken, imar planında deÄŸiÅŸiklik olabilme ihtimali imar durum belgesinden incelenebiliyor.
Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı, ceza tutanakları ve benzeri hukuki ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması, net ve brüt alan ile eklenti alanların iyi öÄŸrenilmesi gerekiyor.
Taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli
Sonradan oluÅŸacak sorunların önüne geçilmesi adına konutun iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve giderlerin detaylıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi önem arz ediyor. Konutun projeye uygunluÄŸuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kiriÅŸler) binanın temel yapısı ve depreme dayanaklılığına iliÅŸkin hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak giderler ve tadilat durumunun öÄŸrenilmesi, binanın ya da sitenin yönetim planının incelenmesi, kiracı oturuyorsa kira sözleÅŸmesine bakılması, deprem derecesinin ve hasar kaydının sorgulanması da önemli noktalar olarak öne çıkıyor.
Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABÄ°M AÅž tarafından hazırlanan Arsa-Arazi Alım Rehberine göre, alınacak arsanın fiyatının, benzer özelliklere sahip diÄŸer arsaların fiyatlarıyla mutlaka karşılaÅŸtırılması gerekirken, bu karşılaÅŸtırma için ilan sitelerinin kullanılabileceÄŸi, bölgedeki emlak danışmanlarına baÅŸvurulabileceÄŸi ya da lisanslı kuruluÅŸlara deÄŸerleme raporu hazırlatılabileceÄŸi öneriliyor
Alıcı ve satıcının ayrı ayrı arsa/arazi bedelinin yüzde 2'si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödeme kalemleri arasında yer alıyor.
Tapudaki arsa veya arazinin yüz ölçümüne, taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiÄŸine, ÅŸerh ve beyan bölümüne, taşınmaz üzerinde haciz, kullanım hakkı veya kısıtlama olup olmadığına, irtifak bilgilerine dikkat edilmesi gerekiyor.
Åžerh, beyan ve irtifak bilgilerine dikkat
Åžerhler bölümünde "kamu haczi ÅŸerhi", "satışa arz ÅŸerhi", "kamulaÅŸtırma ÅŸerhi", "18. madde uygulaması (ÅŸuyulandırma)", beyanlar bölümünde "arkeolojik sit alanında yer almaktadır" ve "imar düzenlemesine alınmıştır", irtifak bilgileri bölümünde ise "geçit (mürür) hakkı" "üst hakkı" ve "kaynak hakkı" bulunabiliyor. Bu ÅŸerh, beyan ve haklar olumsuz sonuçlara yol açabiliyor.
Taşınmaz maliklerinin herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadıklarının ve bu kısıtlamalardan alıcı olarak etkilenip etkilenilmediğinin araştırılması gerekiyor.
Arsa/arazinin hisseli malik durumu (çok ortaklı) olup olmadığının incelenmesi, bu durumda ortakların muvafakat vermesi önem arz ediyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaÅŸtırılması, belgeler arasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüÄŸünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak taşınmaz arsa ise güncel imar durumu, bölgenin geliÅŸim ve inÅŸaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye veya yetkili kurumun imar biriminden araÅŸtırma yapılması ve bunun belgelendirilmesi önemli hususlar arasında öne çıkıyor.
Arsada parselin güncel imarlı onay durumu, cephe ve derinlik ÅŸartları, ÇED süreci, sit alanında olup olmadığı, yola cephe olup olmadığı, bölgenin genel yapılaÅŸma durumu ve gelecek potansiyeli hakkında bilgi edinilmesi önem arz ediyor.
Arazi alırken araştırılması gereken muhtemel durumlar
Alınacak gayrimenkul "arazi" ise çevre düzeni planında öngörülen durumun, parselin ve yakın bölgesinin gelecekte herhangi bir iÅŸlevde (konut, sanayi, tarım gibi) planlanıp planlanmadığının, tapu kaydı ve mülkiyetinin, yola cephe olma durumunun, kullanım durumunun, bölgedeki toplulaÅŸtırma ve kamulaÅŸtırma iÅŸlemlerinin öÄŸrenilmesi gerekiyor.
Arazilerde zemin ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmesi öneriliyor.
Hem arsada hem de arazide bölgenin deprem durumu ile doÄŸal afet riskinin öÄŸrenilmesi gerektiÄŸinin altı çiziliyor.
İş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABÄ°M AÅž tarafından hazırlanan Ä°ÅŸ Yeri Alım Rehberine göre iÅŸ yerinin fiyatının, benzer özelliklere sahip diÄŸer iÅŸ yerlerinin fiyatlarıyla mutlaka karşılaÅŸtırılması gerekirken, bu karşılaÅŸtırma için ilan sitelerinin kullanılabileceÄŸi, bölgedeki emlak danışmanlarına baÅŸvurulabileceÄŸi ya da lisanslı kuruluÅŸlara deÄŸerleme raporu hazırlatılabileceÄŸi gibi önerilere yer veriliyor.
Alıcı ve satıcının ayrı ayrı iÅŸ yeri bedelinin yüzde 2'si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödeme kalemleri arasında yer alıyor.
Tapu senedinde yazan "yüz ölçümü", taşınmazın bulunduÄŸu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüÅŸüm, kamulaÅŸtırma, yeniden inÅŸa veya arsa paylaşımı gibi durumlarda bu alana göre pay alınıyor.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiÅŸ arsadaki ortak mülkiyet payını ifade ediyor. Bu payın benzer bağımsız bölümlerin payı ile uyumlu olması gerekiyor.
Alınacak iÅŸ yerinin tapu senedinde niteliÄŸinin "iÅŸ yeri" veya "dükkan" olarak tescillenmesi büyük önem taşıyor. Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiÄŸi tapulardan öÄŸrenilebiliyor.
Tapu alırken kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduÄŸuna ayrıca ÅŸerh, beyan ve irtifak bilgilerine kesinlikle bakılması gerekiyor.
Åžerhler bölümünde yer alabilecek "kamu haczi ÅŸerhi", "satışa arz ÅŸerhi", "intifa hakkı ÅŸerhi", "kamulaÅŸtırma ÅŸerhi", "riskli yapıdır ÅŸerhi", beyanlar bölümündeki "yönetim planı" ile "kat mülkiyetine çevrilmiÅŸtir" ifadesi, irtifak bilgileri bölümündeki "geçit hakkı", "üst hakkı" ve "kaynak hakkı" daha sonra olumsuz sonuçlar doÄŸmasına yol açabiliyor.
İpotek sorgulanmalı, yapı ruhsatına bakılmalı
Taşınmaz maliklerinin herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadığının, iÅŸ yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının, net ve brüt alanların ne kadar olduÄŸunun, yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı ve ceza tutanakları gibi hukuki ihtilaf içeren resmi kararlar olup olmadığının öÄŸrenilmesi gerekiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinde farklılık varsa ilgili tapu müdürlüÄŸünde sorgulama yapılması, yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumunun incelenmesi öneriliyor.
Sonradan oluÅŸacak sorunların önüne geçilmesi adına iÅŸ yerinin iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve giderlerin detaylıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi önem arz ediyor. Taşınmazın projeye uygunluÄŸuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kiriÅŸler) binanın temel yapısı ve depreme dayanaklığına iliÅŸkin hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak giderler ve tadilat durumunun öÄŸrenilmesi, binanın ya da sitenin yönetim planının incelenmesi, bölgenin deprem derecesinin ve binanın hasar kaydının sorgulanması önemli noktalar olarak öne çıkıyor.
